在过去两年中的大部分时间里，印度的房地产部门都在备受关注的焦点下。
Presales Hit Record Highs，现金流量看起来比以往任何时候都更干净，开发商巡游了启动创始人（Tarlup Founders）揭开产品路线图的发射日历。
DLF像Biryani一样在古尔冈（Gurgaon）出售奢侈品。戈德雷（Godrej）在诺伊达（Noida）创下了唱片，甚至莱格德（Laggards）也有第二条风。
该行业找到了自己的时刻。全球投资者购买了形式化，合并和城市化的故事。国内投资者喜欢干净的资产负债表。而且，不要忘记 – 几乎没有地方可以藏在高-p/e市场中的地方，财产库存提供了增长，而没有通常的治理恐惧。
但是随着26财年的开始，感觉有所不同。那光环？有点少一些。那个招摇？更柔和。房地产部门尚未崩溃 – 远非如此 – 但它不再是每个人最喜欢的周期性贸易。
让我们从Vibe检查开始。
据报道，曾经乐于加载房地产的全球和印度基金正在悄悄退后一步。不是因为基本面在一夜之间恶化，而是因为上升空间不太明显，而且风险越来越难以忽视。
信号来自顶部。
印度最大的开发商DLF刚刚以2000亿卢比的预售结束了一年。这本来是一个重点的时刻。取而代之的是，管理层在其分析师当天站起来，说：“我们正在暂停。”
平面预售。不仅是26财年，而且可能在接下来的几年中。原因？高基础，是的。但更重要的是：执行，保证金保存和现金流量产生。
这里重要的数字：2500亿卢比。这就是现金流净DLF期望正在进行的项目。足以资助增长，提高股息并仍然离开净空。这里没有债务故事 – 实际上，该公司以900亿卢比的现金结束了25财年。
但是市场不仅奖励资产负债表。他们奖励增长。当增长暂停时，目标价格也会效仿。
不过，这并不是全部防御。 DLF在其土地银行的潜力中增加了2600万平方英尺，这使它达到了1.44亿，这要归功于TOD和TDR重新校准。它还计划扩大其租金收入：DCCDL（DLF的租赁合资企业）的目标是达到70-7.4亿卢比，而DLF的独立租金收入可以从90亿卢比跃升至400亿卢比。所有这一切都得到了2000亿卢比的支持 – 将在内部或轻度债务（净债务/EBITDA限制为3.5倍）的资金。
但这是漫长的比赛。在短期内，投资者提出了一个不同的问题：增长在哪里？
从字面上看，戈德雷（Godrej）的财产正在打破记录。 25财年的预售价格为2940亿卢比，是印度开发商有史以来最高的。仅第4季度，预订就达到了1001亿卢比。收藏率飙升了43％。营业现金流量利润率上升到42％。对于一家曾经被视为高增长但低调的公司来说，这是一个敏锐的重置。
但是，FY26指导？只有10％的预售增长。
管理层承认这是安全的。实际的管道（计划发布的4000亿卢比和5,300亿卢比的未售出的库存）表明，有超越期望的空间。
但是保守的语调使投资者分裂了。
好消息：利润终于行事了。在组合中出现了更大的更高APR项目。还有资产负债表？在2024年底在6,000亿卢比的QIP卢比之后，仍然坚实。如果财政税是要重置盈利能力叙述，那么26财年就证明这不是一次性的。
尽管如此，估值差距仍然存在。 GPL的交易仅为8.6倍，EV/EBITDA – DLF或MacRotech（10x – 20x）等同行的巨大折扣。市场谨慎。也许是正确的。
值得称赞的是，声望没有糟糕的25财年。第三季度的预售价格为3,013亿卢比。收藏很强。办公室租赁达到了300万平方英尺的零售和款待。一项全面的表现 – 但未来取决于发布会。这就是故事被卡住的地方。
Indirapuram发射（GDV的固定为1150亿卢比）仍在等待RERA清除率。 Prestige在孟买，班加罗尔，海得拉巴和钦奈都有300亿卢比的管道，其中包括Nautilus和Southern Star等侯爵项目。但是，即时滚动与即将发布的启动并不相同。
每个延迟都会压缩销售跑道。尽管管理层仍然乐观，但时钟仍在滴答作响。每季度的收藏量一直保持在3,000亿卢比。建筑支出正在上升。但是，除非推出很快上市，否则增长将看起来理论上。
这与需求崩溃无关。孟买房地产注册在4月增长了12％。 NCR仍然具有买方利息。购物中心看到稳定的脚步。办公室吸收正在保持。款待虽然可能达到顶峰，但仍然坚固。
问题不是基础现实，而是市场叙述。
在23-24财年堆积的投资者正在演奏重新开放的繁荣，负担能力的逆风和形式化主题。现在，随着费率稳定和投入成本的粘性，故事的“下一步”很难出售。
顶级名称的指导速度较慢是一个危险信号。延迟的批准 – 尤其是在UP等州 – 是另一个。而且，我们不要忽略投资者的轮换：由于周期性在全球范围内失利，房地产正在获得利润预订。
这不是2012 – 13年。开发人员并没有过度使用。未售出的库存是可以管理的。资产负债表很干净。但是市场是前瞻性的。他们问：您的下一个行为是什么？
这可能是什么。
房地产部门不会爆炸 – 分叉。
现金丰富，多城市参与者，例如DLF，Godrej和Prestige Consolide Share。租赁投资组合变得越来越重要。执行 – 不启动 – 成为新指标。和估值学科的回报。
较小的单城球员？他们需要快速显示结果，否则可能会被抛弃。
对于投资者而言，信息很明确：不再购买一揽子购买。选择性地选择。观看现金流量，监视启动时间表，并且不要仅由高GDV吸引。
印度的房地产部门并没有从悬崖上掉下来。它只是输给了市场的高桌子。音乐仍在播放，但氛围已经改变。
市场不奖励努力 – 他们奖励成果。结果需要耐心。
换句话说 – 聚会还没有结束。它变得更小，更安静，而且更具选择性。
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Manvi Aggarwal一直在追踪股票市场已有近二十年了。她在一个价值基金中担任财务分析师大约八年，为国际投资者管理资金。这就是她在深度研究方面磨练自己的专业知识的地方，超越了明显地发现其他人没有的价值。现在，她带来了同样的眼睛，以发现印度股票中被忽视和误解的投资机会。作为Livemint和Equitymaster的专栏作家，她将复杂的财务趋势分解为投资者的可行见解。
