拥有第二家房屋听起来像是成功。许多家庭购买一个人认为这将带来额外的收入和长期安全。
但是我看到的通常相反。
几年前，我的一个朋友在浦那买了第二个公寓。他认为租金将涵盖他的贷款EMI，并且该公寓随着时间的推移而价值增长。相反，公寓空着几个月。当他终于找到租户时，租金每月约18,000卢比，而他的EMI接近35,000卢比。加上每月维护费用和年度财产税3,000卢比，而且数字从未奏效。
事实是，印度的租金收益率是世界上最低的。
平均而言，家庭每年仅赚取财产价值的2％至3％。这意味着1千万卢比的公寓几乎不能每月以20,000卢比至25,000卢比。相同金额的银行存款赚取了近三倍，而没有压力。即使公寓为空，保养的成本也永远不会停止。
这就是为什么我的评估很明确的原因。第二套房屋看起来像资产，但对于许多家庭来说，它们变成了责任。
为什么第二屋在实践中失败
实际上，第二套房的真正弱点是租金的。这是数学和现实现实的结合方式。在纸上，公寓看起来像稳定的资产。实际上，它的行为就像泄漏缓慢。
在购买时，大多数家庭仅专注于公寓的价格及其赚取的租金。但是印花税，注册，内部和经纪人增加了7％至10％的账单。在准备就绪之前，有1千万卢比的房屋的成本通常接近11千万卢比。
很少有买家计算全额收益。
购买房屋后，即使公寓为空，也可以每月的社会维护，财产税和公用事业最低限度。每月提供2,000至5,000卢比的服务，合理的高级建筑物为服务征收。更好的方法可能是三倍，甚至更多。如果升降机分解或安装了新的发电机，社会会通过一次性的费用，可以碰到数十万人。业主通常会对这些隐藏成本感到惊讶，这些成本很少在最初的投资投资中。
租户的谈判比经纪人承认要难，因此实际租金通常比预期的比预期低10％至15％。入住从来都不是整整十二个月。甚至两个月的空缺消除了年度收益的很大一部分。租户的每一次变更都会带来重新粉刷，水暖修复和经纪人的费用。
到所有这些付款时，看起来3％的收益率可以收缩至2％或更低。
另一个现实是流动性。
与定期存款或共同基金不同，销售需要数月甚至数年。意识到自己正在将钱沉入公寓的家庭经常坚持下去，希望价格上涨。但是当他们等待时，流出仍在继续。旨在慢慢提供安全的公寓成为负担。
除了金钱之外，还有较晚的租金，水龙头泄漏，重新粉刷和寻找新的租户 – 这些不是电子表格中的数字；它们是现实生活中的中断。许多家庭不会考虑这种隐藏的时间和精力。
多年来，这种压力通常比现金流出本身更重。
当第二屋仍然有意义时
我不认为第二屋总是一个错误。在某些情况下，它们是明智的，但是这些情况远远远窄。
如果父母需要在另一个城市需要稳定的房屋，或者如果您在度假胜地度过大量时光，那么他们可以工作，那么第二套房子具有实际价值。在这种情况下，应该将其视为一种生活方式选择，而不是投资。
他们还可以在真正的盈余资金时和真正的盈余资金工作。一个已经拥有其主要房屋，没有债务并且拥有强大金融资产投资组合的家庭可以在不冒险的情况下购买第二套房。在这种情况下，适度的租金是奖金，财产仅是一个资产类别。
在商务区，公交枢纽或大学附近的高需求租赁口袋中的公寓可能具有更高的入住率和稍好的收益率。空缺低4％的回报率比长期空虚的2％回报率要好。当地租赁市场的实力通常会决定第二座房屋的表现像资产或负担。
最后，有些家庭在当地城镇购买房屋，或者将来为儿童提供第二个公寓，具有情感价值。在这种情况下，尺寸不是屈服或欣赏，而是连续性。如果从这个角度看，期望也会改变。
所有这些情况的关键是清晰度。如果目的是生活方式，请称其为生活方式。如果是租金收入，请保守地运行数字。如果是遗产，请接受情感成本。毫无明显的是，第二屋从骄傲到压力很容易滑动。
购买前请求
当我听到家人谈论第二屋时，我理解了吸引力。感觉安全，扎实且有抱负。但是我也看到了当租金与EMI，维护账单不断到来以及公寓锁定时，在货币每月离开帐户时，会发生什么。所有权的骄傲会迅速变成挫败感和遗憾。
这就是为什么我说：在您提交之前停止。不要假设租金会覆盖费用。不要忽略空缺。不要仅因为朋友或亲戚购买而购买。问问自己，您是否真的需要这个财产，是否可以经历糟糕的岁月，以及您的钱是否会在其他地方更加努力。
第二屋应给予舒适，而不是产生压力。对于我认识的太多家庭而言，情况相反。在重复之前从他们的经验中学习。您已经拥有的屋顶可能是您真正需要的屋顶。
作者笔记
注意：本文依赖于基金报告，指数历史记录和公共披露的数据。我们已经使用自己的假设进行分析和插图。
本文的目的是分享有关投资的见解，数据点和发人深省的观点。这不是投资建议。如果您想采取任何投资想法，建议您咨询合格的顾问。本文严格用于教育目的。表达的观点是个人的，并且不能反映我当前或过去的雇主的观点。
帕斯·帕里克（Parth Parikh）在金融和研究方面拥有十多年的经验。他目前负责Finsire的增长和内容策略，在那里他从事投资者教育计划和产品，例如针对共同基金（LAMF）的贷款和银行和金融科技的财务数据解决方案。
