在其大部分历史上，Anant Raj Ltd.只是德里NCR市场拥挤的另一个房地产开发商。
它建造了住宅塔楼，绘制的殖民地，商业建筑和酒店。这并不寻常。投资者知道会发生什么。该公司拥有土地，开发并出售了它。有时周期是好的，有时是坏的，库存也相应地移动了。
但是在过去的几年中，发生了一些有趣的事情。
Anant Raj已经开始说话不像传统的房地产开发人员，而是更像是数字时代的公司。
它不仅希望被视为房地产游戏，而且还希望被视为数据中心运营商。
这是一个截然不同的故事。
印度对数据的需求正在爆炸。
十亿个智能手机，廉价的数据计划，OTT视频的传播，企业采用云的采用以及有关数据本地化的新规则，已经创造了对存储和处理的前所未有的需求。
该国于2024年越过数据中心容量的1吉瓦标记，比2019年增长了3次。到2027年，预计这将攀升至约1.8吉瓦，需要数十亿卢比的新投资。
三个最大的枢纽是孟买，钦奈和德里NCR。
每个都有自己的优势。
孟买与海底电缆有连通性，钦奈正在成为沿海枢纽，而NCR靠近政府和企业客户。在这里，Anant Raj在NCR中拥有大片土地的悠久历史突然变得相关。
该公司在NCR拥有约320英亩的无债务土地。几十年来，这片土地一直是住房和商业项目的原材料。现在，它也是建筑数据中心的关键输入。
NCR中的土地很少，并且很容易获得批准。这使Anant Raj比新的参赛者具有优势。
在2021年，它以适度的6兆瓦设施（包括半兆瓦的云服务）进入了业务。
那是一名飞行员。
从那以后，它的野心发展了。
到2025年中期，委托Manesar和Panchkula的两个新设施增加了大约22兆瓦的容量。这使总运营能力达到约28兆瓦。
设计是故意的。
这两个站点可以充当数据中心，彼此相互恢复。
客户想要冗余。 Anant Raj希望经常收入。大型私营部门客户已经在托管和云上注册了3兆瓦。
公司的路线图是雄心勃勃的。
Anant Raj预计，到27财年，其数据中心和云服务业务的收入将增长到约120亿卢比，到32财年，其收入将进一步扩大到近900亿卢比，强调了该部门的高增长潜力。
它计划将容量扩大到27财年的63兆瓦（MW），到2031财年为107兆瓦，最终307兆瓦。
该容量的大约四分之一将保留用于与法国电信大型Orange SA的企业部门Orange Business合作的云服务
Anant Raj于2023年与Orange捆绑在一起，当时它在其数据中心容量的扩展并扩大了其云服务时。
这种合作意义重大：Orange带来了技术专长，可以运行可扩展和安全的云平台，而Anant Raj带来了土地，基础设施和本地执行。他们共同旨在超越仅租用架子和电力，进入更高的利润率服务，例如基础架构（IaaS），平台作为服务（PAAS）和软件作为服务（SaaS）。
财务开始反映战略转变。
25财年的收入为206亿卢比，比上一年增长38.9％。 EBITDA（利息，税前的收入，折旧和摊销）的年度利润率约为23.9％，高于22.9％。
第一季度第1季度收入同比增长26％，达到59.2亿卢比。在Q1 FY25中，EBITDA边缘从〜22％提高到约25％。
管理层将这一改进的一部分归因于扩大的数据中心业务，在该业务中，运营利润率可能超过70％，并指出Panchkula和Manesar设施的升级将逐步增强未来几个季度的盈利能力。
房地产与数字基础设施之间的平衡变得越来越清晰。
住宅和财产项目产生集团现金流入。数据中心业务曾经扩展，承诺以更高的利润率进行重复收入。它们共同形成了双引擎，该公司不仅是几年前。
数据中心是资本密集型的。建造它们需要稳定的动力，冷却，连通性和冗余。
仅接下来的两年可能需要约19-200亿卢比的资本支出。
那么，钱将来自哪里？
该公司依靠其房地产现金流量。它在Gurugram的63a区的旗舰镇包括别墅，集团住房和公寓。诸如房地产住宅和Avarna独立地板之类的项目状况良好。该计划是将净现金流从房地产回收到数据中心资本岩。
这使Anant Raj与众不同。
许多同行筹集了外部资本或债务以进行扩张。 Anant Raj打算在内部为大部分增长提供资金。
25财年的净债务仅为12亿卢比，债务兑现为0.12，利息覆盖率为55.9，Anant Raj在需要时拥有足够的余地，可以在需要时提高，尽管目前却表明了保守的资本结构。
但是，前进的道路并非没有危险。
由于NCR的污染控制批准，扩大时间表已经面临延迟。
功率可用性是另一个关键约束。
到2031年，307 MW的目标是雄心勃勃的。电力不足，监管障碍和加强竞争可能会带来挑战。
竞争是激烈的。
存在NTT，Equinix和Digital Realty之类的全球参与者。 Adaniconnex和Reliance Jio等国内参与者正在筹集资金。他们带来品牌实力，全球信誉和战略客户。
Anant Raj的土地银行是一个优势，但是建立对云服务的信任将需要时间。
还有一个重点问题。
房地产仍然是现金引擎。随着Anant Raj将其深入到数据中心时，它必须管理两个截然不同的业务。房地产是周期性的。数字基础设施是世俗的。平衡两者都不容易。
Anant Raj的交易价格约为50.5倍，超过5.6倍的账面价值，比大多数房地产同行都丰富。
溢价反映了投资者的信念，即数据中心具有高利润率和经常收入的潜力，将显着改变收益状况。
该公司的ROE（股本回报率）在25财年为10.9％。如果数字业务规模和利润率扩大，那么这个数字可能会上升。
但是，许多乐观似乎已经定价了。
今天的投资者正在为将来的转型付费，而不仅仅是展示房地产现金流量。真正的测试将是Anant Raj是否可以扩展能力并维持证明这些估值合理的利用。
尽管有风险，但阿纳特·拉吉（Anant Raj）仍在划出异常的身份。它正在利用其旧经济业务的现金流失来进入新经济。结果是一家拥有一部分房地产和一个部分数字基础架构的混合动力公司。
Anant Raj不再只是房屋和办公室的建造者。它希望成为数字印度的建造者。时间会证明转型是否达到估值。
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Manvi Aggarwal一直在追踪股票市场已有近二十年了。她在一个价值基金中担任财务分析师大约八年，为国际投资者管理资金。这就是她在深度研究方面磨练自己的专业知识的地方，超越了明显地发现其他人没有的价值。现在，她带来了同样的眼睛，以发现印度股票中被忽视和误解的投资机会。作为Livemint和Equitymaster的专栏作家，她将复杂的财务趋势分解为投资者的可行见解。
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