前一天晚上，我观看了一个房地产影响者的视频，展示了Oberoi Realty撰写的豪华塔楼的三个六十西方。老实说，这令人叹为观止。
这种项目比孟买更像纽约或迪拜。对于我们大多数人来说，世界一流的，有抱负的，当然，完全遥不可及。
但是，我不断看到此类视频的卡车。
孟买的新塔，古尔冈的顶层公寓，果阿的海滨别墅。共同点始终是相同的：这些房屋是“投资”，价格只会更高，如果您今天不加入，明天您会后悔的。这是一个熟悉的合唱，大多数印第安人，包括我在内的大多数人都在成长。
我确实拥有自己的位置，并且理解它的舒适性。但是，当我看对话现在以保证财富创造者的方式进行对话时，我发现自己暂停了。因为在疯狂的物理房地产上，还有房地产股票。像DLF或Oberoi Realty这样的公司，其业务实际上是在建造和出售这些公寓。这提出了一个问题：如果沃伦·巴菲特（Warren Buffett）是印度人，他愿意在古尔冈（Gurgaon）购买公寓……还是公司建造的股票？
巴菲特在印度购买财产之前会问什么
巴菲特的哲学一直很简单：购买产生现金并得到基本面而不是炒作的资产。当他投资时，他寻找具有强大现金流，诚实管理和长期护城河的企业。他避免猜测仅在希望以后再支付更高价格的希望。
如果他看着印度的房地产，我相信他的第一个问题不会是“价格上涨了多少？”但是“今天的收益是多少？”因为事实是，印度的住宅物业通常每年给出2％至3％的租金收益率。这远远低于您从基本的定金中获得的东西，肯定比强大的企业对资本的收入低。
巴菲特还会注意到，您购买的公寓只是一个流动性的，未来的赌注。一旦投入了1千万卢比，您就会锁定维护成本，税收以及何时出售的不确定性。相比之下，当您购买诸如DLF或Oberoi Realty之类的开发人员的股票时，您实际上可以一次拥有许多项目，并随时退出流动性。
然而，股票有自己的风险。印度的开发人员有债务增长，繁荣和萧条的周期，有时甚至是治理问题的历史。巴菲特一直表示，管理质量与数字一样重要。他会相信用他的钱经营这些公司的人吗？那将是一个严重的问题。
巴菲特可能的选择
如果沃伦·巴菲特（Warren Buffett）有1千万卢比的资金投入印度房地产，他会购买古尔冈公寓或DLF股票吗？知道他的风格，答案并不简单，但正在揭示。
他首先看公寓。古尔冈（Gurgaon）的1千万卢比公寓可能只会给您每年2至30万卢比的租金。维护，税收和寻找租户的努力后，实际收益率接近2％。这就是巴菲特的回报率太低，尤其是当投资将您锁定并完全取决于价格攀升的希望时。
现在考虑 DLF股票 （例如）。最好的是，他们可以让您接触多个项目，多元化的地点以及驾驶印度城市增长的潜力。但是，仅凭光面的小册子或销售数字，巴菲特就不会摇摆。他会记得，像DLF这样的开发人员拥有繁荣的历史，当债务堆积并且周期转变时，股票曾经下跌了90％以上。他会问今天的利润是否可持续，资产负债表是否干净，以及举办演出的经理是否赢得了市场的信任。
这就是巴菲特可能会让我们感到惊讶的地方。面对泡沫的房地产价格和已经带来乐观的股票，他可能都不会选择。他总是说没有规则必须在每个球场上摆动。有时，最明智的举动是用现金耐心地坐着，直到市场为您提供真正的便宜货，被低估的财产，折扣股，甚至是一家被忽视的业务，而不受住房需求受益的不受欢迎的业务，而无需承担风险。
这就是巴菲特思想的核心：不要被故事或社交媒体视频所束缚。专注于现金流，完整性和价格。如果这三个不加起来，那就走开。
印度投资者可以学到什么
在印度，房地产不仅仅是一项投资。这是安全，骄傲，有时甚至是社会地位。但是，如果您将巴菲特的镜头带到了它，则图片会发生变化。他会剥离故事，只问：这资产真的对我有用吗？今天的收入足够多，明天的价格公平吗？
对于大多数印第安人来说，这就是差距所在。公寓给人舒适，但产量差。房地产股票可提供增长，但具有杠杆和管理质量的风险。都不应该盲目进入。
巴菲特的教训不是财产不好。就像其他任何投资一样，财产必须清除相同的价值和纪律障碍。如果没有，您正在猜测，而不是投资。
关键决策点
- 检查每年资产生产的内容。公寓的产量为2％的股票或债券的收益较弱，产生6％至8％。
- 公司的诚信与利润一样重要。如果跑步的人不值得信赖，请远离。
- 不要购买，因为其他所有人都在购买。仅当数字提供安全余量时付款。
- 财产将您束缚多年。股票或房地产投资信托允许出口和多元化。
- 您不必在每个周期中进行投资。有时最好的决定是等到恐惧取代贪婪。
这 我恩迪安对房地产的痴迷不太可能消失。但是，如果巴菲特在这里，他会让我们想起一个简单的事实：财富不是通过拥有看起来迷人的东西而建立的，而是通过拥有随着时间的推移使价值复合的东西来建立。
作者笔记
注意：本文依赖于基金报告，指数历史记录和公共披露的数据。我们已经使用自己的假设进行分析和插图。
帕斯·帕里克（Parth Parikh）在金融和研究方面拥有十多年的经验。他目前负责Finsire的增长和内容策略，在那里他从事投资者教育计划和产品，例如针对共同基金（LAMF）的贷款和银行和金融科技的财务数据解决方案。
