私人信贷已成为推动印度房地产繁荣的最大力量之一。随着越来越多的全球和国内投资者寻找传统投资途径的替代方案，稳定的私人信贷流为开发商开辟了新的融资途径。莱坊的一项新研究将这一变化视为该行业当前发展势头的核心，并指出“私人信贷已成为印度房地产行业不可或缺的一部分，其内部回报率 (IRR) 为 12-21%，远高于传统工具，并吸引了全球和国内投资者。”这一表现吸引了高净值人士和在信贷紧缩环境下寻求收益的机构投资者的持续兴趣。
在过去的十年中，住宅领域占据了这些投资的最大份额。办公楼、工业、零售和城镇项目也引起了相当大的兴趣。凭借灵活的结构和有吸引力的回报，私人信贷目前在保持项目进展和填补整个行业的资金缺口方面发挥着战略作用。
私人信贷的兴起并非印度独有。莱坊表示，由于监管压力减少了传统贷款的可获得性，亚太地区的开发商和投资者正在转向非银行融资。该地区的银行继续按照《巴塞尔协议 III》资本要求运营，但随着《巴塞尔协议 IV》进一步推动银行业标准化、降低风险敞口，它们面临着额外的限制。这限制了开发贷款的兴趣，特别是长期或资本密集型项目。报告称，私人信贷已经以速度、灵活性和结构介入，为印度、澳大利亚、香港和韩国等市场提供服务，这些市场的开发商越来越需要资金与项目阶段更好地结合起来。
私人信贷是指专门基金而非传统银行直接向借款人提供结构性债务的非银行贷款。
印度成为私人信贷前沿
该报告将印度定位为亚太地区最重要的私人信贷目的地之一。过去十年，随着国内和全球投资者扩大配置，管理的私人债务资产大幅增长，从 2010 年的 7 亿美元增至 2023 年的 178 亿美元。莱坊估计，到 2025 年，在最终用户住房需求稳定、经济复苏和有针对性的政策改革的推动下，印度可能贡献高达地区私人信贷融资的 30%。
2015 年至 2025 年间，银行对经济的贷款复合年增长率为 11.6%，达到 1.82 亿卢比，这主要是由住房市场推动的。但尽管有这种扩张，传统信贷机制仍然收紧。印度开发商面临银行和非银行金融机构对风险敞口、基于风险的贷款规范以及特定项目限制的监管限制。全球融资成本上升又增加了一层压力。莱坊表示，结果是开发商的需求与传统贷款机构准备提供的资金之间的差距越来越大。
私人信贷通过提供适合土地征用、建设融资、再融资和停滞项目资本的定制结构来填补这一空白。该研究展示了夹层债务、过桥贷款和优先股等工具，使开发商能够将债务偿还与销售和现金流周期相匹配。这种灵活性对于管理主要都会区的多期开发和大容量需求的住宅开发商来说尤其重要。
另类投资基金推动印度私人信贷市场的制度化
莱坊将第二类另类投资基金（AIF）的崛起视为印度私人信贷扩张的决定性因素。这些投资于非上市债务和股权、受 SEBI 监管的基金已成为国内结构性房地产信贷的核心工具。注册的另类投资基金数量增加了十倍多，从 2015 年 3 月的 143 家增加到 2025 年 3 月的 1,532 家，这表明投资者对专业管理、受监管的私募市场产品的信心不断增强。
第二类另类投资基金目前管理着价值 103 亿卢比（1,170 亿美元）的资产，莱坊表示，它们的增长标志着印度私人信贷的制度化。其吸引力在于其灵活性、较长的投资期限、治理和构建下行保护的能力。开发商越来越多地结合使用银行额度和 AIF 支持的信贷来创建更快、更可预测的资本堆栈。
该报告还表明，高净值人士寻求多元化、收益率更高的固定收益选择的持续需求。莱坊指出，私人信贷在高净值人士中的受欢迎程度既表明了回报预期，也表明了他们对结构性房地产风险的日益放心。
班加罗尔的案例研究凸显了全球的兴趣
为了说明私人信贷资本如何流入印度，莱坊展示了 Ares Asia 私人信贷平台和 SC Lowy 向 Century Real Estate Holdings 的项目部署了 2.15 亿美元。该投资将为班加罗尔北部和东部的优质住宅和办公楼开发提供资金，包括怀特菲尔德的一个豪华小镇和一个综合用途项目。报告称，这笔交易表明全球信贷基金越来越愿意为拥有良好业绩记录和多元化管道的印度开发商提供担保。
莱坊印度公司国际资本市场总监哈利·卓别林·罗杰斯 (Harry Chaplin Rogers) 表示，私人信贷让开发商“更快地获得定制资本，用于土地收购、建设和再融资”，将其定位为下一阶段房地产扩张的关键驱动力。
投资者的兴趣正在增强
莱坊将印度的私人信贷势头与投资者行为的更广泛变化联系起来。报告投资者需求部分引用的贝莱德家族办公室 2025 年调查显示，全球近三分之一的家族办公室计划增加对私人信贷的配置，这是所有资产类别中最高的偏好。在亚太地区，资本保全仍然是重中之重，私人信贷的收益率稳定性和结构性保护被视为经济不确定时期的优势。
