大流行重新点燃了一种新趋势：年轻人的财务独立和提前退休（火灾）。但是，这不仅需要重大的退休语料库，还需要可持续的被动收入来管理费用。
为此，许多人更喜欢固定的存款，他们的回报只是与通货膨胀保持同步，而许多人更喜欢房地产。房地产投资具有双重利益 – 一个是资本增长，而另一个是如果出租该物业，则是租金收益。但是，购买房地产本身是一件昂贵的事情，而且遥不可及。
话虽如此，投资者通过房地产投资信托（REIT）投资房地产仍然是一种有利可图的方式。从本质上讲，房地产投资信托基金被要求将其应税收入的90％分配给单位持有人作为股息。此外，它们还可以通过资本增值产生回报。
对于许多希望产生长期资本增长和稳定收入的人来说，REIT成为首选。同样，在本文中，我们为投资者选择了市值的两个最大的REIT。
大使馆REIT由Bre Mauritius Investments（Blackstone集团的一部分）和使馆房地产开发（大使馆集团的一部分）赞助。这是印度第一个公开上市的REIT和亚洲最大的官方房地产投资信托基金。
该公司在印度拥有，运营和投资于租金或收入的房地产及相关资产。它使投资者获得了房地产投资的利益，并有优势在公开交易单位上进行投资。
它有13个商业物业（办公公园和以城市为中心的办公室），6家酒店（其中两家正在建设中）和一家太阳能电厂。这些物业的投资组合通过各种特殊用途车（SPV）持有。
该公司的可租赁面积为4540万平方英尺，在20-24财年的过去五年中，该公司的租赁面积增长了39％。值得注意的是，该公司在整个期间的强大入住率约为85％，表明需求强劲。
此外，在此期间，公司的租金收入稳定增长。在过去五年中，其平均租金从每月68卢比增加到每月87卢比的38％。
这有助于使馆将其净营业收入（NOI）增长，该收入（NOI）衡量了财产的盈利能力，从182亿卢比（以20财年）的价格提高到298亿卢比。租金收入的增加和新物业的收购推动了NOI的增长。
自2019年4月上市以来，该公司也每年都能获得其分销指导，甚至在大流行期间累计分配了990亿卢比。
这意味着根据IPO价格为300卢比的分配收益率为7.1％，包括自上市以来支付的总股息。此外，大使馆的股价在上述期间还提供了4.3％的年度申报表，转化为年度总回报率为11.3％。
这并没有引起注意。自上市以来，该公司的单位持有人的增长率为23倍，从4,000财年增长到24财年，可能希望赚取被动收入。
在24财年，它保持其历史表现，每单位分配21.33卢比，同比下降2％，这主要是由于增加的利息成本和其他营运资金变化。尽管如此，收益率仍为6％，CMP为362卢比。
谈到财务，其收入在过去五年中以11.7％至382亿卢比增长，增长率为11.7％。租金上升和新物业的增加促使收入增长。另一方面，其利润以4.7％的复合年增长率增长到96亿卢比。
展望未来，大使馆REIT的战略利用多个杠杆来增强NOI并为单位持有人提供长期总回报。它试图在未来4年的印度最佳办公市场班加罗尔（Bangalore）以极大的吸引力开发610万平方英尺。
这有可能向NOI捐款70亿卢比。此外，该公司的租金升级与通货膨胀相匹配，每三年签约增加15％。因此，其投资组合中现有的16％的租赁在未来四年内续签时有可能增加租金。
这与新属性一起可能是NOI增长的主要驱动力，从而导致对单位持有人的分布增加。大使馆的净资产价值为401.6卢比（截至24财年），表明在CMP时潜在的低估，价格与NAV的比率为0.9倍。
ICICI以1X MAR’26E NAV的目标价为429卢比的目标价 – 目前的362卢比的价格为19％。
Mindspace由领先的房地产开发和零售业务集团K Raheja Group赞助。该公司拥有五个综合商业公园和五个办公地点，可完成的租赁面积为2630万平方英尺（截至24财年）。
该公司拥有印度最大的A级办公投资组合之一，其战略性位于公认的办公微市市场。其总面积的42.5％在海得拉巴地区，其次是孟买（37.9％），浦那（16.2％）和钦奈（3.4％）。
它在主要办公市场的存在使其能够提供强大的占用率，其中88.6％的空间租给了租户根据合同。
该公司的多元化租户基地，包括L＆T，Wipro和Verizon等主要参与者，可确保长期稳定性，并有助于更高的入住率。
在过去的两年中，该公司的租金收入稳步增长，结束了24财年。在此期间，其租金增长了12％，从61.7卢比增加到每平方英尺的69卢比。
稳定的租金增长帮助Mindspace Noi从2222财年的149亿卢比增长到24财年的189亿卢比，增长了27.5％。但是，该公司的分销滞后，从22222财年的18.5卢比上涨3.7％，至24财年的19.2卢比，转化为5.3％的收益率为360卢比。
然而，自2020年8月上市以来，该公司的年度化收益（资本收益和股息）为12.4％（截至24财年），累计分配了393亿卢比。
就财务而言，其收入在21-24财年的复合年增长率增长了30％，达到245亿卢比。来自新地区和空置地区的租金推动了收入增长。但是，由于利息和折旧费用的上升，其利润落后于21％至56亿卢比的复合年增长率。
展望未来，该公司的建设中有690万平方英尺的强大管道，该公司将在受到委托后有助于推动其增长。此外，Mindspace与Raheja Group达成了1500万平方英尺的首先协议，该平方英尺处于各个发展阶段。
如果Mindspace行使其权利，则可以提供额外的增长杠杆。此外，Mindspace的投资组合中有5-8％的投资组合将在未来三年内每年到期，直到27财年。这为增加租金，直接使单位持有人受益。
Mindspace的NAV为380.5卢比（截至24财年），反映了CMP低估的潜力，价格与NAV的比率为0.9倍。 ICICI证券的Mindspace为每股382卢比，比CMP高6％。
印度的办公室部门处于变革阶段，以现代工作场所不断发展的动态为特征。国内企业，全球能力中心（GCC）和政府的SEZ改革的扩大将大大促进印度的商业房地产市场，对办公空间的日益增长。
REIT成为未来几年潜在需求的直接受益人的增长机会地位。加上强大的占领，升级条款和90％的强制性分配，使其成为投资房地产以产生被动收入的首选方法之一。
注意：在本文中，我们依靠http://www.screener.in的数据。只有在没有数据可用的情况下，我们是否使用了替代方案，但已广泛使用和接受的信息来源。
本文的目的只是分享有趣的图表，数据点和发人深省的意见。这不是建议。如果您想考虑投资，请强烈建议您咨询您的顾问。本文严格仅用于教育目的。
关于作者：Madhvendra已将股票市场深深地沉浸在股票市场中已有七年多了，将他对投资的热情与他在金融写作方面的专业知识相结合。凭借简化复杂概念的诀窍，他喜欢分享对初创公司，上市公司和宏观经济趋势的诚实观点。
Madhvendra是一位敬业的读者和讲故事的人，在发现洞察力方面蓬勃发展，这些见解激发了他的听众加深对金融界的理解。
披露作者及其家属并未持有本文讨论的股票。
网站经理，其雇员以及文章的撰稿人/作家/作者拥有或可能在证券上有未偿或出售的职位或持有，证券的期权或发行人的其他相关投资和/或在其中讨论的公司。文章的内容和数据解释仅仅是撰稿人/作家/作者的个人观点。投资者必须根据其特定目标，资源以及仅在咨询必要的独立顾问之后就自己做出自己的投资决策。
