《房地产（监管和开发）法》（RERA）于 2016 年 5 月在议会通过，自 2017 年 5 月 1 日起全面生效。随后，各州被要求根据中央法案设立自己的房地产监管机构（RERA），并在该法案生效后 6 个月内制定自己的规则。
在那个时期（2017 年之前），买房更多的是一种风险，而不是一种兴奋。项目延误、信息不完整、虚假承诺以及买家缺乏可靠的法律追索权都很常见。多年来，人们花钱买房，但拥有房屋的日期却一再推迟。为了解决这种混乱并恢复买家信心，中央政府推出了 RERA。
专家表示，8 年后的今天，它对整个行业的影响显而易见。该法不仅规范了开发商的行为，而且首次赋予购房者明确的权利和保护。
RERA 是什么以及它如何运作？
RERA 由每个州设立的独立房地产监管机构执行。他们的工作包括 – 每个项目和代理商的强制注册；项目时间表、地图、批准和财务披露；解决买家投诉；并对错误信息或违反承诺采取行动。
这可确保买家知道他们所投资项目的法律和财务记录可在 RERA 门户上获取。
RERA 前后的变化
RERA 之前：项目延误很常见；买家缺乏现实信息；协议不明确。没有有效的申诉纠正平台。
RERA 之后：加强对项目时间表和资金使用的问责；透明度得到提高；提出投诉变得更加容易；买家和开发商之间的信任开始恢复。
Home & Soul 董事长 Sakshee Katiyal 谈到这一变化时表示：“RERA 确实通过弥合曾经定义房地产交易的信任差距，为现代购房者提供了帮助。随着项目注册、信息披露和标准化协议的引入，如今的购房者对于他们所承诺的每一个细节都有了可靠的参考。”
“从投机性销售宣传到数据支持承诺的微妙转变是显而易见的。更重要的是，RERA 给开发商带来了一种纪律感，即开发商必须遵守时间表和财务状况。最终，它赋予了购房者权力，使市场更加可预测、透明和以消费者为中心。”
提高透明度和问责制
现在，开发商需要确保每一份宣传材料、广告和承诺都与 RERA 门户上列出的详细信息相符。对于不正确或误导性信息，需要采取直接行动。这一变化加强了开发商与买家之间的关系。
Gulshan Group 董事 Yukti Nagpal 表示：“在房地产领域，信任和精确是齐头并进的。如今的买家消息灵通得多，RERA 已将这种意识与结构相匹配。通过确保每个促销细节都反映 RERA 门户上注册的信息，该法案消除了歧义，并为豪华项目的沟通方式带来了完整性。”
Nagpal 表示，这种透明度实际上加强了我们与客户的关系。 “他们清楚地知道自己会得到什么，而我们作为开发商，对每一个细节负责。结果是一个更健康、更可信的奢侈品市场，信心取代了投机，信任成为真正的差异化因素。”
申诉处理有所改善，但挑战依然存在
RERA 提供了以前不存在的正式申诉补救系统。许多州现在都有在线投诉门户和快速听证会。然而，案件积压在一些州仍然是一个挑战。
Jenika Ventures 创始人兼首席执行官 Abhishek Raj 解释说：“一些监管机构已经建立了有效的在线申诉机制和快速裁决，但其他监管机构仍在应对大量积压和资源限制问题。”
他补充道，毫无疑问，RERA 彻底改变了印度的购房模式，将消费者置于房地产治理的核心。 “买家第一次拥有了一个法律框架来保护他们的投资并确保开发商承担责任。强制登记、财务透明度和项目的固定时间表为购房者提供了更多的保证，主导房地产交易的不确定性较小。”
他表示，虽然意图强烈，但 RERA 的实际实施情况在各州之间存在很大差异。
这位专家表示，尽管存在上述缺陷，RERA 带来的心理影响确实很深，它恢复了购房者的信心，并促使开发商转向更公平、合规的经营方式。
“为了让 RERA 充分发挥效力，除了在州一级进行持续审查之外，还需要持续执行和强有力的数字监控。因此，该法案是向前迈出的一步，为消费者保护和行业专业精神如何在印度不断发展的房地产行业中共存树立了先例。”
RERA 对各州的影响——有些快，有些慢
RERA 的效率和进度因州而异。一些州加快了数字监控、合规检查和快速解决投诉的速度，而其他州则仍然存在程序松懈的情况。
ElitePro Infra 创始人兼董事 Viren Mehta 表示：“RERA 下的申诉补救机制为购房者提供了一个平台……尽管一些州仍然受到行政拖延的困扰。”
梅塔认为，RERA 引入了一个结构化的生态系统，其中透明度、问责制和买家保护已成为可衡量的标准。在 RERA 出台之前，购房者经常面临项目延误、建筑商承诺不明确以及缺乏法律追索权的问题，他补充说，该法案通过强制要求项目登记、财务披露和及时完成项目，改变了这种情况。
“RERA 下的申诉补救机制为购房者提供了一个表达投诉和寻求正义的平台。不过，仍有一些州受到行政拖延的困扰；最近，这一过程变得更加无缝，首先是数字申诉门户的引入，其次是合规检查。此外，买家的信心也显着增强，因为现在开发商接受了更好的审查，以确保公平竞争和及时完成。”
“然而，RERA 的长期成功取决于各邦持续执行的一致性以及程序漏洞的最小化。随着稳步改进，RERA 显然已成为改革的基石，使印度的房地产市场比以往任何时候都更加可靠和以消费者为导向。”
监控开发商并保护买家
RERA要求开发商将项目资金存放在指定账户，不得做出虚假承诺，按时完成施工，并向买家提供准确信息。
这增强了该行业的专业行为并恢复了买家的信心。专家认为，开发商现在比以往任何时候都更加负责任和受到审查。
是否还存在漏洞？
RERA 带来了重大改革，但开发商仍然利用一些小漏洞，例如错误地宣布阶段、试图延长最后期限或利用程序延误。
专家认为，需要持续监控、数字追踪和加强国家层面的执法力度来消除这些漏洞。
结论：如今的购房者更加安全
总体而言，RERA 已被证明是印度房地产行业的游戏规则改变者。透明度有所提高，问责制也已建立。此外，申诉处理变得更加容易，最重要的是，买家的信心已经恢复。
一些挑战仍然存在，但 RERA 为印度房地产业提供了结构化、可靠且以消费者为中心的方向。这种变化有望进一步加强。
