2方面搞懂房屋貸款條件與利率，房貸加分與扣分條件立即了解－房貸基礎篇一

現今有越來越多家銀行都提供房貸服務，主打低利率的房貸，但你有符合那些房屋貸款條件嗎？期數較長的30年或40年房貸，是否合乎自身條件所需呢？

現在讓優利貸房貸專員來告訴你，只要三分鐘，輕鬆了解銀行房貸審核條件的重點，進而爭取到優惠的房貸利率及方案！

房貸分為哪些類型？

房屋貸款可區分兩大類，一種是為了買房子而向銀行借錢的購屋貸款；另一種是有資金需求，拿現有房子來融資，抵押給銀行申請房屋抵押貸款。

不論是購屋貸款，還是房屋抵押貸款，一般來說房貸金額都不低，少則幾十萬，多則數百萬，甚至上千萬元，因此，房貸利率高低、期限長短、貸款成數多寡等等，都會影響借款人的經濟負擔，讓人不得不謹慎。

房屋貸款需準備什麼資料？

申請房屋貸款要準備的資料有：

• 借款人身分證明文件：若有保證人(人保或是物保)，也需要保證人身分證明文件，包括身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿等，對保時需要第二證件(駕照或健保卡)。
  ▴ 人保是指一般保證人或連帶保證人。
  ▴ 物保就是提供不動產作擔保，當借款人不是房屋所有權人時，房屋所有權    人就是擔保物提供人，例如借款人是兒子，爸爸是屋主，爸爸是物保之保    證人。
• 所得及收入證明文件：有薪資單、薪轉存摺、扣繳憑單、報稅證明等。
• 職業證明文件：如工作證、識別證、在職證明或是勞保投保資料等。
• 不動產權狀影本及土地、建物登記謄本。
• 前貸銀行繳息證明，申請房貸轉貸案件或是二胎房貸時，需要提供原房貸的繳息明細。
• 買賣契約書影本，申請購屋貸款時，需要提供房屋買賣合約書。

房屋貸款條件看這2方面

一、個人房貸條件

借款人自身房貸條件，顯示還款能力及來源，了解受銀行歡迎的族群，有助於申請到優惠方案。銀行喜愛的族群有：

• 穩定的職業：
  公、教人員、上市櫃公司員工、醫事及其他專業人員等。職位越高、年資越長，貸款條件越好。另外，本人無但配偶有上述身分，也可以，若是兩人都具備，更是加分。
• 穩定的家庭生活：
  已婚或是有子女者，穩定性高、責任感較強。
• 良好的信用狀況：
  信用無瑕疵、無不良的紀錄，是貸款的基本條件，也是銀行會積極爭取的客戶。

二、不動產條件

不動產所在位置，城市發展，使用分區等，都會影響銀行不動產估價，特別是使用分區是住宅區的區段，房價相對較高。

另外，較好的房屋貸款條件要避免嫌惡設施，例如：附近有廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔，或是路沖、陽光屋、無尾巷、聲色場所、殯葬業等。

若有上述嫌惡設施，銀行房屋貸款成數較低，利率也會受影響。

哪些條件可能難以申請房貸？

一、年齡過高

萬物齊漲，房價也到了天花板，銀行房貸期限從20年、30年，拉長到40年，房貸期限變長之後，未來還款能力及退休年齡，就是銀行風險控管的關鍵。

考量借款人退休後還款能力下降，部分房貸銀行有借款人年齡限制，例如，借款人年齡+貸款年限＜75。通常借款人年紀超過55歲，比較沒辦法貸到30年的房貸，但是資力佳，有穩定被動收入者，就有機會。

二、信用不良

房屋貸款雖然有不動產作債權擔保，但是借款人信用狀況不佳，還是會讓銀行擔心日後債權的回收，影響房貸申請。

房貸銀行介意的信用不良情況有：信用評分不足、信用卡強制停卡、循環過高、遲繳紀錄、預借現金、呆帳、債務協商、信用小白、聯徵多查(顯示申貸次數多，資金窘迫)，遭通報警示帳戶等。

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三、無穩定收入

銀行喜歡有穩定的還款來源的借款人，特別是貸款金額高的房貸，穩定收入等於穩定償債能力。

自營商(或工作室)、網拍或團購、計程車司機等，領現金的工作，通常無固定收入及收入證明，除非有其他財力證明，不然無法消除銀行疑慮。

四、收支比太高

所謂收支比，就是每月房貸月付金佔總收入的百分比，若有其他負債，則須將總收入扣除總負債。

例如：月收10萬元，扣除信貸2萬元，每月房貸支出4萬元，收支比為：【40000/(100000-20000)】X100%=50%

分析收支比時，還要考量月薪高低。例如，收支比同樣是70%，月薪20萬扣除房貸後，生活費還有6萬，若月薪6萬，繳完房貸僅剩1萬8千元，銀行審核結果一定不同。

原則上收支比越低越好，總不能薪水全拿來繳房貸，之後就吃土過日子，銀行實務收支比在60%以下大多可接受。

五、房屋狀況不佳或是已有私人設定抵押權

不動產屋況，建材，屋齡，或是有私設，都會影響銀行放款意願，銀行不願承做房貸的情況有：

1. 坪數太小：小於15坪的套房，多數銀行不願承作。
2. 重大瑕疵房屋：例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋、事故屋或凶宅，都屬於重大瑕疵屋，銀行不予貸款。
3. 屋齡過大：屋齡30年以上就屬老屋，屋齡越高，可貸款金額越少，甚至不會核准房貸，實務上，多數銀行有屋齡限制，例如：屋齡+貸款年限＜50年。
4. 有私人設定：房貸銀行會要求設定第一順抵押權，若房屋原本早就有其他私人設定抵押權，銀行無法取得優先順位抵押權，就不會核准貸款。

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哪些為申請房貸的加分條件？

一、高學歷

在銀行眼裡，學歷高相對還款能力高、收入穩定度佳。碩士、博士可在上市櫃公司、高端研究單位、公家機關工作、學校任教，有較好的升遷機會，收入成長快速，就房貸申請有加分效果。

二、提高存款數字

薪轉存摺要有一定額度的存款餘額，避免有百元提領及月光的情況，最好是能有固定一筆存款在帳戶內，暫時先不動用，增加償債能力評分。

三、優質保證人

收入及信用條件良好的保證人，可以為借款人加分，同時能爭取到較好的房貸方案，特別提醒，部分銀行有保證人資格限制，如保證人須為借款人二親之親屬，申請時要留意。

四、長期合作或接案契約

無固定、長期收入證明的自營商或是接案工作者，若有長期合作廠商，也可提供合作契約，證明有足夠的還款能力，為貸款申請加分。

五、其他資產財力證明

除了擔保品之外，若有其他不動產權狀或是稅單、定存單、儲蓄或理財型保單、股票、基金，債券等，能證明有相當財力及還款能力，銀行會更樂於核准貸款。

房貸利率怎麼算？如何降低利息？

先了解房貸利率的計算方式分為：固定式及機動式

一、固定式利率

固定式利率不論央行調升或調降，都不會影響。

二、機動式利率

機動式利率則會隨著指標利率加減碼，央行升息或降息，利率就會變動。

機動式利率又可區分一段式利率及分段式利率，兩個都是指標利率+加碼利率，一段式利率是固定加碼，分段式利率是階梯式加碼。

一段式利率：加碼固定，只有指標利率隨市場微幅波動，每月利息支出差異不大。
分段式利率：加碼前低後高，前期加碼較低，利率低，但是後期加碼調高，壓力就來了，計算利息成本時要分階段考量。

※想知道什麼是指標利率，房貸利率怎麼計算嗎？
立即閱讀：【房貸利率Q&A】搞懂房貸利率計算方式，輕鬆貸到低利房貸

買保險增加保障，有機會降低房貸利息

天有不測風雲，人有旦夕禍福，房屋貸款金額高，銀行為確保債權，一定會要求借款人投保住宅火災及地震險，另外，也希望投保房貸壽險，萬一貸款人不幸往生，房貸壽險理賠金可以清償房貸，不會債留家人，也是一層保障。

部分銀行為了鼓勵借款人投保房貸壽險，在貸款利息上會有優惠，但是房貸壽險保費不低，建議投保前要先行評估、衡量能否負擔。

政府優惠貸款方案，買房貸款利率有優惠

目前政府優惠房貸是針對購屋貸款部分，有「青年安心成家方案」、「國民住宅貸款」，以及輔助人民、勞工、公教人員、國軍等等，針對特定族群之購置住宅貸款。

了解更多：內政部不動產資訊平台

一般而言，政府優惠貸款都有限額，超過限額部分，就必須申請承辦銀行自家的房貸商品，然而各銀行搭配之房貸利率有所不同，建議還是要多比較，以免顧此失彼。

除了房貸條件與利率，還需要注意這些

貸款期限及寬限期

近年房貸高漲，薪資凍漲，為了因應社會現況，銀行推出30年甚至40年的房貸專案，房貸期限越長，支出利息成本就越多，相對的，因為期限拉長，每月攤還的本金也會變少，月付金較低。

所以到底那一種比較合適，還是須看自身條件。

另外，寬限期也是可以運用的選項，如果不想因為房貸期限太長增加利息成本，也可以在初期經濟狀況比較不好時，申請寬限期，在寬限期間僅還利息不還本金。

要留意的是，寬限期過後，本金會依照剩餘貸款年限來攤還，屆時月付金會增加，所以申請時要試算清楚日後會增加的負擔。

綁約及違約金

銀行為了確保利潤，貸款時會有提前清償的限制，要求貸款人在一定期間內，不得提前清償一部份或全部貸款，又稱綁約。在綁約期間清償，銀行會收取違約金。

一般而言，銀行綁約期間大約1-3年，如果短期間有變動的計畫，就要注意綁約時間，及違約金的計算方式，預先跟銀行爭取縮短期間。

 

近幾年因通貨膨脹及肺炎疫情影響，央行持續量化寬鬆，利率下滑，的確是進場買房好時機，但是房價一直居高不下，甚至有持續攀升的趨勢，有購屋需求的人，還是要好好試算一下自己的條件與適合的利率。

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