搞懂房貸利率計算方式，輕鬆試算，貸到低利房貸

申辦房屋貸款，一般人最先考慮的應該是房貸利率，試想1000萬的房貸，只要利率少1%，每年少10萬元，換算每月能少8333元的利息支出，相當於一個人一個月的伙食費，這個金額換算下來還是十分驚人的，所以大家都還是會多方比較各家銀行房貸利率，希望能貸到利率最低房貸。

2021房貸利率創新低，快速了解房貸利率怎麼算！

早在民國83年間，銀行房貸利率水準大約還有9%多，之後一路下滑，直到2016年已經降到1.65%。2020年初因肺炎疫情衝擊全球經濟，央行大舉降息，再加上政府推出各種紓困方案，2021年房貸利率已來到歷史新低。

房貸利率是怎麼算的？房貸利率 =「指標利率」+「加碼利率」

尋找最低的房貸利息前，我們先來了解房貸利率是怎麼算的，現行銀行房貸利率試算，大都是「指標利率」+「加碼利率」，又稱指數型房貸。

所謂「指標利率」，是以郵局或數家銀行，一年或二年期的定期儲蓄存款之固定利率，平均計算而來，因此，部分銀行會將「指標利率」稱為「定儲利率指數」。

至於採計哪些銀行為指標、多久調整一次，每家銀行規定不同，不變的原則是，只要央行升息或降息，利率一定跟著上下調整，所以房貸利率大多是浮動利率。

所謂「加碼利率」，是銀行考量承作成本、風險及合理利潤，以及貸款申請人的職業別、收入、年薪、負債比率、聯徵紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而計算出來的附加利率，每一碼為0.25%。

指標利率隨大環境變動，加碼利率才是影響房貸利率關鍵

簡單來說，關於指標利率(或稱定儲利率指數)的高低，定價標準化、透明化，除了大環境經濟好壞，央行政策走向之外，不會因個人條件而受影響，不用太在意。 相對的，各銀行加碼利率多寡才是重點，銀行會依個人條件，經風險評估及試算，確定加碼幅度，之後決算出核准房貸利率，所以貸款人條件優劣，會左右加碼利率的高低。

政府大力推行優惠房貸下，房屋貸款利率最低0.94%

政府為了協助民眾安心成家，住者有其屋，推出的政策性優惠利率方案，只要是為了買房子而申辦的房屋貸款，例如首次購屋貸款、自用住宅借款等，民眾可以依自身條件申請，優惠房貸利率方案有三種：

• 自用住宅借款，1000萬以內，利率最低有到1.06%
• 內政部自購住宅貸款，房貸利率最低1.13%
• 財政部青年安心成家購屋優惠貸款，利率最優惠到0.94%

只要資格符合，房貸利率最低有到0.94%，詳細資訊可連結至內政部不動產資平台查詢

房貸利率比較第二選擇－房屋抵押貸款

除了購屋貸款外，還有一般房屋抵押貸款，就是以既有的房子做融資工具，抵押給銀行申請貸款，取得資金。

這類房貸變化多元，有理財型房貸、房貸轉貸、房貸增貸、二胎房貸等等，利率高低差距頗大。因為有房屋設定抵押來擔保債權，所以不僅是銀行，民間融資公司及私人代書等，都有推出民間二胎專案搶客，但就房屋二胎利率水準而言，還是銀行利率較優惠，最低有1.3%多。

什麼條件會影響房貸利率？

不同種類的房貸，銀行核定房貸利率重點也不一樣。

1. 購屋貸款：銀行比較著重貸款個人條件，以及是否符合政府相關規範。
2. 房屋抵押貸款：房屋本身價值相對重要。

以下整理幾個影響房貸利率的因素：

一、工作及收入條件

軍公教、專技人員、工程師、醫師或會計師等，在銀行眼中都是績優股，利率通常會在一定水準之下，大部分銀行會量身訂做優惠方案。

如果不具上述資格，也不要氣餒，只要現職工作時間長，顯示工作穩定度高高，還款能力佳，還是有機會談到低利方案。

二、信用狀況

資產負債比、每月收支比、聯徵中心信用評分等，都會左右銀行審核，維持良好紀錄，增加與銀行往來實績，才能取得銀行信任。

四、債權確保

房子價值高低、未來房價漲跌，都會影響銀行債權的擔保，所以好地段的房子，有增值空間，銀行放款意願自然高，利率談判的空間也比較大。

五、未來還款能力

大樹底下好遮蔭，在千大甚至百大企業工作，公司經營相對穩健且有遠景，銀行可期待日後還款無虞。另外，額外租金收入、未到期儲蓄險及其他投資收益，能提升未來還款能力，這些都可以當作籌碼，來爭取較優惠的利率。

我要怎麼由各家銀行方案，比較出最低的房貸利率？

方法無他，多做功課，多聽，多看，多比較。

首先，檢視自身條件有無符合銀行的優惠方案，例如公教優惠貸款、或是薪轉銀行的優惠方案。

其次，就同類型方案中，土法煉鋼，逐一打電話詢問或是上網實際試算，之後就可以篩選出利率較低的銀行。

最後，特別提醒，要注意房貸利率 是否分段，有沒有寬限期，相關費用及總費用年百分率是多少，有無土增稅等，這些都是必須支出的成本，要一併考量。

如果我真的看不懂房貸利率，可以找誰幫我？

房貸利率計算方式太複雜看不懂，方案太多不知道如挑選，或是找不到適合的方案，推薦您一條捷徑，由專業且值得信賴的貸款公司－優立德國際有限公司(優利貸)幫您量身規劃，比較出最低房貸利率！。

優利貸的房貸規劃專家，熟悉金融市場動態，全方位一對一諮詢，免費財務及債務健檢，分析比較，精準媒合，能協助您比較出房貸利率最低方案。免費諮詢專線：0800-865-885 ，或加line線上洽詢：優利貸專員