房屋貸款進階版一：房屋貸款利率試算的6種方式，教你精選銀行房貸利率組合 - 貸款專欄 - 最優利的債務整合專家

買屋貸款或是拿房屋抵押貸款融資，是人生大事，向銀行申請數百萬、上千萬的貸款，繳款期限二、三十年，甚至到四十年，房貸利率多1%、或是少一碼，都會影響日後的經濟負擔。所以貸款前一定要精挑細選，仔細試算，了解銀行房貸利率計算方式，找到適合自己的房屋貸款利率方案，才能省錢省荷包。

房貸利率試算：目前銀行房貸利率依計算及組合方式的不同，約有六種類型

➢ 指數型房貸

房貸利率最常見的便是指數型房貸，所謂指數型房貸＝指標利率＋加碼利率，市場上指數型房貸佔大宗，其他房貸商品大多是以指數型房貸為基礎，再做部分變化。

指標利率會隨是景氣循環、央行升降息政策，上下浮動，借款人可選擇按月、每季、或隨著年度做調整。

加碼部分是借款人可以來努力爭取的，個人條件越好越有談判籌碼，要求銀行調降給優惠。

整體而言指數型房貸利率公開又透明，比較符合市場行情及借款人的預期。

想知道什麼條件會影響房貸利率嗎？---【房貸利率Q&A】搞懂房貸利率計算方式，輕鬆貸到低利房貸

所謂固定型房貸是房貸利率固定，不受景氣影響，不隨央行升息調漲，每月繳交固定的本金及利息，有助於借款人財務規劃。相對的，若央行降息，就無法享受到房貸降息利率調降的好處。

現行銀行房貸商品，很少有貸款期間利率全部都固定的，大部分是前幾年有固定利率的優惠，期滿之後再轉成指數型房貸。

階梯型房貸是以指數型房貸為基礎，結合寬限期，分階段攤還本金，前低後高，像階梯一樣。

階梯型房貸大約分為三個階段：

僅繳息不還本，銀行寬限期通常為1-3年，少數有長達5年。

本階段依約繼續繳利息之外，還要償還一定比例的本金。

將剩餘本金及每月應繳利息，在貸款期限內平均攤還，若前期本金繳的少，本階段繳款壓力就會比較大。

階梯式房貸前期負擔輕，對於剛出社會薪水不高的年輕人及首購族，是不錯的選擇，但是，還是要考量未來財力狀況，若日後薪水調漲不如預期，還是有計畫生小孩時，是否還能負擔後期的房貸。

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理財型房貸是將已償還之本金轉換為循環額度，借款人可隨時動用，按日計息。例如1000萬的房貸，本金已經還了300萬元，這300萬元就可以轉為可循環動用額度，將房屋價值靈活運用。

理財型房貸有動用才會計息，隨借隨還，所以利率比一般房貸高約1%至2%，但相對於信貸及車貸，利率又低很多，就有資金週轉需求的人來說，理財型房貸是不錯的選擇。

利率遞減型房貸顧名思義就是房貸利率遞減，只要房貸繳款正常一段時間，後續的利率即享有減碼的優惠，利率調降次數及幅度依各家銀行之規定。

銀行基於成本考量，遞減型房貸初期利率比指數型房貸高，長期看來不見得比較划算，但是由以下兩方面思考，還是有市場需求：

只要符合約定，銀行即會主動減碼調降利率，省去貸款繳一段時間之後，還要重新檢視、比較，之後再轉貸等，耗時又花錢。
指數型房貸會隨景氣循環，機動調整，如果未來物價上漲、通膨壓力，導致央行升息，利率就會飆升，所以當房貸利率有越來越高的趨勢時，選用利率遞減型房貸，就能達到降息的效果，值得評估考量。

抵利型房貸就是用存款來折抵房貸本金，以扣抵後的餘額來計算應繳之利息。例如房貸有300萬元，同時在房貸銀行有存款10萬元，僅以290萬元(300-10=290)來計算房貸利息，這10萬元的貸款免計利息。

特別提醒，抵利型房貸不是直接拿存款來繳房貸，存款帳戶內的錢還是可以自由運用，可以隨時將存款提領出來。

抵利型房貸需要注意的地方有：

首先，銀行願意提供存款利息折抵房貸利息的優惠，並承擔存款隨時提領的風險，所以利率會比指數型房貸高，同時折抵額度也會有上限。

其次，存款利息抵銷房貸利息，年度報稅時，讓房貸利息列舉扣除額會變小。

以上是常見的房貸利率組合，各有優缺點，建議依自身條件、資金用途，審慎評估。還是覺得霧沙沙，不知道房貸利率怎麼算，也不知道要怎麼選擇嗎？

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